Valore immobile: come annullare il riclassamento del fisco
Il fisco non può rideterminare il valore di un immobile solo sulla base di elementi presuntivi come il confronto con altre abitazioni dello stesso quartiere, senza accertare le effettive condizioni dello stabile (manutenzione, aspetto estetico, ristrutturazioni avvenute nel corso degli anni, ecc.). Né può basarsi sul confronto con immobili omogenei dal punto di vista architettonico, ma collocati in altri rioni dove però il flusso del traffico è diverso, circostanza che, come noto, incide notevolmente sul valore di un immobile. Il mancato rispetto di questi crismi e di una adeguata motivazione del riclasssamento implicano la possibilità, per il contribuente, di ricorrere davanti al giudice e, in quella sede, dichiarare nullo l’atto dell’Agenzia delle Entrate. È quanto chiarito dalla Commissione Tributaria Regionale di Roma [1].
L’Agenzia delle Entrate ha di recente emanato una circolare in cui chiarisce, agli uffici territoriali, le modalità in base alle quali debbono avvenire gli accertamenti relativi al maggiore valore degli immobili. Secondo l’Agenzia, i controlli non possono avvenire a tavolino: non si può cioè prescindere da un accesso in loco, volto a visionare l’immobile e a verificarne le effettive condizioni. In ogni caso i controllori non hanno il potere di accedere all’interno delle case dei contribuenti.
Non in ultimo, contro gli accertamenti basati sul semplice confronto delle quotazioni Omi si è già espressa più volta la giurisprudenza secondo cui, peraltro, la revisione del valore catastale va sempre motivata.
Secondo la sentenza in commento, poi, il fisco non può poi limitarsi al confronto con altri appartamenti omogenei «architettonicamente», ma ubicati in altri quartieri della città oppure con altri cespiti della stessa zona ma non penalizzati dal traffico.
[1] CTR Roma, sent. n. 4928/16.
Fonte: La legge per tutti